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卖房过户125万贷款被撤销恐钱房两失警惕房产交易新骗局

2022-01-26 

  房子卖掉并和买家办理完成了产权转移手续,却迟迟收不到125万元的银行贷款,恐钱房两失,究竟怎么回事呢?

  近日,重庆媒体报道了业主石女士买房只收到了40万元的首付款,后面125万元的银行贷款,却迟迟没有收到。具体什么情况呢,我们回顾下事情的经过。

  石女士准备出售重庆主城区的一套房产,就在恒田房产这家中介进行了挂牌。挂牌后不久,中介联系石女士,有一个名为李杰的客户看中。签合同当天李杰以自己名下房产过多为由, 介绍所谓的表弟尹金鉴购买,约定总价170万,定金2万,首付36万,贷款132万。后面客户李杰又以自己表弟征信不好,无法进行贷款为由,又找来了所谓的侄子刘强购买。石女士觉得反正卖给谁都是卖,同意了李杰的要求。便于刘强重新签署了购房合同,www.400499b.com,约定总价167万,定金2万,首付40万,贷款125万。业主与刘强办理完银行贷款后,中介通知双方银行已经通过贷款审批,联系双方过户,在过户当天由第四个人倪伯伟支付了42万(含定金)首付。

  完成过户后,石女士却迟迟没有收到125万的银行贷款。经过了解,在新的不动产证出来后,中介将其交给了所谓的担保公司。最后银行贷款却被买方撤销,以致银行不能如期放款。面对石女士的质问,李杰以自己不是购买方且因买房的事情,跟刘强吵架,将刘强联系方式删除,无法联系刘强进行推脱。签合同的时候说刘强是侄子,现在称是朋友,同时,不承认是自己找来的。找到中介,中介方又推脱客户是李杰找的,担保公司也是客户自己联系的,自己都不知道是哪家担保公司。石女士目前房子也没有在自己名下,房款也没收到,双方踢皮球的态度,让石女士情绪崩溃,找来记者帮助处理,不过节目最后并没有解决,还有待后续报道。这次房产交易中有几个细节值得我们思考:

  一、频繁变更购买人,理由牵强。这次交易中,更换了三次购房人,第一次是李杰,以名下房产过多为由更换为其所谓的表弟尹金鉴,第三次又以表弟征信问题无法贷款为由更换为所谓侄子刘强。

  买房对个人还是家庭来说都是大事情,然而这次新闻事件中李杰频繁变更实际购房人,太儿戏了,不禁让人怀疑,是否存在什么套路。业主在卖房过程中,一定审核好购房者身份,包括购房资质(特别是有限购政策的城市)、贷款资质(含首付、征信状况、收入是否满足贷款要求)、购房原因等信息。特别是如果购房者要变更实际购房人,一定要重新与实际购房人签署购房合同。若存在代理人的情况,一定要有公证委托,避免产生纠纷或风险。

  二、首付款支付非合同当事人。事件中第二次签订合同的客户方是刘强,但是过户当天支付42万(含定金)支付首付款的人,是与本次交易无关的第三人,也就是李杰所谓的朋友倪伯伟支付。

  二手房买卖合同是受到合同法保护的,遵循合同法的基本原则。二手房买卖合同中付款方和收款方必须是合同当事人才是合规的,由买方本人支付房款,然后卖方为付款方开具收款收据。然而这次事件中,付款方却是与合同当事人以外的,不相关的第三人。这种情况下就要好好斟酌了,如果出现纠纷就会被钻了空子。一定要记住,二手房交易中签署买卖合同只是达成协议,支付定金才是协议生效。但是本次事件中,支付定金的人,却是合同外的第三人,www.003700.com。且此人与买方刘强没有关系,细思极恐!

  一是没有核实买方身份,第二次买卖合同客户刘强的真实身份成迷。客户和中介都指出第二次交易中李杰找来所谓的侄子签署买卖合同并进行交易,然而记者联系李杰时,李杰表示刘强是自己朋友,并且是中介找来的,第二次交易跟自己没有关系,甚至于联系方式都被他删除了。中介作为居间方有责任也有义务去核实客户的基本信息,包括客户个人基本信息、购房资质、贷款资质、征信情况、收入情况、婚姻状况等,都需要了解,以核实客户具有购房资质,同时确保客户可以正常按揭贷款,确保交易正常进行。

  二是中介公司对交易流程各个环节把关不严,缺乏专业性和责任心。中介公司作为专业的房产交易机构,竟然连合作的担保公司的名称都不知道,连起码的核实相关担保公司资质的义务都没有尽到,仅仅只有一个联系人,便将产证交给此人,简直就是胡闹。中介作为居间方有义务有责任去核实房产交易机构的资质,以确保交易的安全。同时,此中介在交易流程中太不负责任,房产抵押作为交易流程中重要的环节,事关银行能否正常发放贷款,都没有跟紧买卖双方共同到银行办理相关手续,反而拿到产证后直接给到了所谓等等担保公司工作人员。所以造成石女士这一遭遇,中介有不可推卸的责任。

  四、银行不作为,相关流程不合理,给不法分子可乘之机。节目中,在卖方不知情的情况下,银行贷款竟由买方单方面进行撤销了。根据节目中中介人员所说,正常流程若需要撤销贷款,是需要买卖双方一起到银行申请才可以撤销。中介人员同时提到客户方可能通过关系才对其贷款进行了撤销,若真是如此的话,那就要建议银行纪律部门对相关人员进行审查了。

  重庆正常的二手房交易流程是:评估公司评估→银行贷款审批→办理产权转移手续→出新不动证并办理抵押→银行放款至业主账户。稍微了解房产的人,可以从交易流程中发现不合理的地方,银行放款在办理产权转移手续之后,这一流程,会被有心人钻空子。这一事件中,便是通过这一漏洞让人钻了空子。建议有关部门能够在交易流程设计上更加优化,避免钻空子,减少买卖双方的交易纠纷。当然,每个城市的二手交易流程会有所区别,西安的交易流程便很好地避免了这种情况的出现。西安二手房交易流程会对房屋全款进行监管,无论是首付还是银行贷款都是暂存在住建局控制的监管账户中,全款到账后,才能进行办理产权转移手续,待新的不动产证出来后,监管账户全款才转至卖方银行账户。这样的流程就很好地避免了纠纷,维护了交易双方的利益。

  这件事情中,还有一大疑点报道中没有指出来,期待后续报道中能够解答:前后两次买卖合同所约定的首付都达不到30%,第一次总价170万,合同约定首付38万,首付比例只有22%;第二次总价167万,合同约定首付42万,首付比例只有25%;两次都达到贷款政策所要求的最低首付30%的规定。

  房屋买卖是大额交易,对大多数普通人来说,涉及的是自己半辈子甚至一辈子的积蓄,所以在买卖房屋过程中,无论是买方还是卖方,都应当慎之又慎,通过这件事情,给准备卖方的房东提供以下几点建议:

  1、详细了解所在城市的二手房交易流程,可以到房产交易大厅了解,也可以多咨询几家中介。

  2、找正规大型中介进行房屋挂牌出售,大中介管理更加规范,小中介都存在违规作业的几率更大。